Verhuur van woonruimte
Wanneer u besluit één of meer woonruimtes te gaan verhuren zal u te maken krijgen met diverse regelgeving, voorwaarden en eisen waar u en/of uw woonruimte aan moet voldoen. Ondank dat de verhuren van woonruimte een goede belegging is gebleken is het nog niet altijd even eenvoudig.
Smart Makelaardij heeft daarom voor u een aantal zaken op deze website gepubliceerd om u meer inzicht te geven in de verhuur van woonruimte en hopen hiermee een helder beeld te schetsen van de verschillende facetten van het verhuren. Wel willen wij duidelijk aangeven dat het hier om algemeen informatie gaat. Bij het verhuren van woonruimte komt meer kijken dan wat hier staat beschreven. Voor meer informatie en vragen kunt u contact met ons opnemen.
Klik op het onderwerp om hier meer over te lezen:
Toelichting bij verhuur van woonruimte
⇒Huurprijs
⇒Servicekosten
⇒Gemeubileeerde en gestoffeerde verhuur
⇒Periode van verhuur (onbepaalde tijd, bepaalde tijd, korte duur)
⇒Onderhuur
⇒Waarborgsom
⇒Voor- en eindinspectie
⇒Beeindiging van de huurovereenkomst (beeindiging en opzegtermijn)
⇒Huurverhoging
Waar dient u verder rekening mee te houden
⇒Goedkeuring hypotheeknemer
⇒Verzekeringen
⇒Meerdere eigenaren
⇒Vereniging van eigenaren
⇒Kamerverhuurvergunning
Huurprijs
In Nederland zijn huurder en verhuurder vrij om onderling een huurprijs overeen te komen. Deze huurprijs kan zowel een kale huurprijs betreffen als een huurprijs waarin servicekosten zijn inbegrepen. Door in de wet opgenomen bepalingen wordt een huurder erg beschermd. Zo wordt een huurder ook beschermd met betrekking tot de huurprijs die een verhuurder ontvangt als vergoeding voor het ter beschikking stellen van zijn woning. Het vrij overeenkomen van een huurprijs is in beginsel toegestaan, maar kan wel gevaren met zich meebrengen.
Een huurder is vrij om de huurprijs, huurverhogingen en de afrekening van servicekosten te laten toetsen door de huurcommissie. De huurcommissie zal aan de hand van een puntensysteem de huurprijs beoordelen. Wanneer de, tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs niet overeenstemt met de vastgestelde huurprijs door de huurcommissie is het de huurcommissie vrij de huurprijs te verlagen. De eventuele huurderving die voortkomt uit deze huurprijsverlaging valt volledig onder uw eigen verantwoordelijkheid. Smart Makelaardij kan u adviseren over een "goede" marktconforme huurprijs, indien gewenst aan de hand van het puntensysteem (woning waarderingsstelsel).
[1]Onder de kale huurprijs wordt verstaan; het bedrag dat u maandelijks ontvangt van een huurder als vergoeding voor de door u ter beschikking gesteld woonruimte.
Servicekosten
U, als verhuurder kunt met uw huurder overeenkomen dat u bepaalde diensten levert aan uw huurder: “service”. Te denken valt aan gas/water/elektra, gemeentelijke belastingen, internet en gebruik van de wasmachine e.d. Deze servicekosten, kunt u met u huurder maandelijks verrekenen in de huurprijs door een vergoeding in rekening te brengen bovenop de kale huurprijs. De kosten die u hiervoor in rekening brengt, heten voorschotten en dienen in evenredigheid te zijn met de daadwerkelijk te verwachten/gemaakte kosten. Kosten die niet specifiek vermeld worden in de huurovereenkomst mogen niet in rekening worden gebracht aan uw huurder.
Eén keer per jaar dient u aan uw huurder een verantwoording af te leggen over de besteding en het daadwerkelijke bedrag aan servicekosten. Op basis hiervan wordt een eindafrekening gemaakt.
Voor u, als verhuurder, is het belangrijk om in de huurovereenkomst een duidelijke splitsing te maken tussen de kale huurprijs en de (verschillende) servicekosten. Indien er wel sprake is van servicekosten, maar deze niet specifiek in de huurovereenkomst staan benoemd, kan dit sterk tegen u werken als uw huurder de huurprijs door de huurcommissie laat toetsen. De huurcommissie gaat uit van de tenminste redelijke huurprijs die gelijk is aan 55% van de maximale huurprijs!
Het noemen van een all-in huurprijs, zonder kosten splitsing is dus sterk af te raden.
Verhuur inclusief servicekosten Gas/water/elektra
Indien u besluit uw (eigen) woning te verhuren, kunt u er voor kiezen dit inclusief of exclusief servicekosten te doen. Voor welke vorm gekozen wordt, zal voornamelijk afhangen van de periode van verhuur en het soort woonruimte (een studentenkamer of zelfstandig appartement) dat u verhuurt. Uw woonruimte inclusief levering en diensten (servicekosten) verhuren heeft enkele voor- en nadelen.
Samen met één van onze medewerkers zullen de voor- en nadelen afgewogen worden en zal er bekeken worden welke optie voor u het beste is.
Gemeubileerde en gestoffeerde verhuur
U kunt er voor kiezen uw woonruimte gemeubileerd en gestoffeerd te verhuren. Bij deze vorm van verhuur kunt een extra vergoeding in rekening brengen bij uw huurder. De hoogte van de vergoeding die gevraagd kan worden, is afhankelijk van de volledigheid en de kwaliteit van de meubilering en stoffering. Indien u besluit gemeubileerd te willen verhuren, moet u er van uitgaan dat uw huurder enkel kleding hoeft mee te nemen.
Ook zal bij gemeubileerde verhuur de wisseling van huurders veelal groter zijn dan bij kale of gestoffeerde verhuur. Bij deze vorm gaat het vaak om huurders die tijdelijk woonruimte nodig hebben, bijvoorbeeld expats en personen die tussen twee verhuizingen in zitten.
Waar u rekening mee dient te houden is dat huurders in Nederland door de wet beschermd worden. Ook met betrekking tot de periode dat u uw woonruimte wilt verhuren gelden regels.
Onbepaalde tijd
Wanneer u uw woonruimte voor onbepaalde tijd wilt verhuren, moet u er rekening mee houden dat een huurder hier kan blijven wonen, totdat zij/ hij zelf de huurovereenkomst opzegt, met inachtneming van het opzegtermijn. De opzegtermijn is tussen huurder en verhuurder vrij overeen te komen, maar mag voor een huurder niet meer bedragen dan 3 maanden. U kunt zelf de huurovereenkomst niet eenvoudig beëindigen. Wel geeft de wet enige gronden waarop u de huurovereenkomst mag beëindigen.
Bepaalde tijd
Indien u besluit de woonruimte voor een bepaalde tijd te willen verhuren, is dit mogelijk, mits u aan een aantal voorwaarden voldoet.
Wanneer u er voor kiest de woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren, stellen wij een huurovereenkomst op voor bepaalde tijd met een tijdelijke verhuurclausule. Ondanks dat er een duidelijke huurperiode vermeld staat in de huurovereenkomst bent u wel verplicht de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen.
Korte duur
In een aantal gevallen is het mogelijk om uw woonruimte voor korte duur te verhuren, bijvoorbeeld wanneer uw woonruimte te koop staat. Het huurrecht en de huurbescherming is niet van toepassing als het gebruik naar zijn aard van korte duur is. Dit geeft u als verhuurder veel vrijheid. De overeengekomen huurperiode mag alleen, in de meeste gevallen, niet langer zijn dan drie maanden.
Smart Makelaardij kan samen met u de mogelijkheden in kaart brengen.
Onderhuur
Van onderhuur is sprake als uw huurder uw woonruimte huurt en deze woonruimte doorverhuurt aan een derde partij, de onderhuurder. Bij onderhuur zijn er twee huurovereenkomsten. De huurovereenkomst tussen u en uw (hoofd)huurder en tussen uw huurder en de onderhuurder. Beide zijn gewone huurovereenkomsten. Dit betekent dat alle bepalingen van het huurrecht volledig van toepassing zijn op uw (hoofd)huurder en de onderhuurder. Zowel uw (hoofd)huurder als de onderhuurder hebben recht op huurbescherming. Indien het een zelfstandige woonruimte betreft is uw huurder bevoegd om zonder toestemming een gedeelte van de woonruimte in gebruik te geven aan derden (hospitaverhuur). Hospitaverhuur kunt u uitsluiten door dit op te nemen in de huurovereenkomst. Het maken van duidelijk afspraken over onderhuur en hospitaverhuur is iets om niet over het hoofd te zien.
Smart Makelaardij sluit zowel onderhuur als hospitaverhuur standaard uit in de huurovereenkomst.
Wanneer u uw woonruimte verhuurd is het verstandig een waarborgsom te vragen. Deze waarborgsom wordt door u beheerd, tenzij u het beheer uit handen geeft. Indien uw huurders bij vertrek de woonruimte niet opleveren zoals het verkregen is, u heeft schade aan het gehuurde dan kunt u dit verrekenen met de waarborgsom. De waarborgsom mag niet meer bedragen dan twee keer een maand huur. Wanneer u een hogere waarborgsom vraagt en huurder de hoogte van deze waarborgsom laat toetsen door de kantonrechter heeft hij een grote kans in het gelijk gesteld te worden gesteld.
De waarborgsom mag niet gebruik worden om alle, door u geleden schade te verrekenen
Om problemen te voorkomen wanneer uw huurders uw woonruimte opleveren is het van belang om een voorinspectie van het gehuurde te houden en een inventarislijst op te stellen (indien van toepassing).Bij de oplevering van uw woonruimte kan er een eindinspectie plaats vinden ter controle of alles in goede staat is opgeleverd en of alle inventaris nog aanwezig is. Op basis hiervan kan er beoordeeld worden of een inhouding op de waarborgsom gerechtvaardigd is. Indien u de gehele of gedeeltelijke waarborgsom inhoudt, kan uw huurder bezwaar aantekenen bij de kantonrechter. Om hier in het gelijk gesteld te worden moet de inhouding op de waarborgsom onderbouwd worden. Er wordt vanuit gegaan dat de huurder de woonruimte achter heeft gelaten, zoals het ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst is verkregen. Indien u oordeelt dat dit niet het geval is ligt de bewijslast hiervoor geheel bij u. Aantonen dat dit niet het geval is, zal moeten gebeuren aan de hand van een voor- en eindinspectie en een inventarislijst welke beide door de huurder ondertekend zijn. Onder een voorinspectie wordt ondermeer verstaan, een beschrijving van het gehuurde, het vastleggen van eventueel (kleine)gebreken en beschadigingen en een fotoreportage.
Smart Makelaardij kan dit voor u verzorgen.
Wanneer u uw woonruimte verhuurt, moet u er rekening mee houden dat het niet eenvoudig is om de huurovereenkomst te beëindigen, als uw huurder hier niet mee in stemt. Wel geeft de standaard regelgeving enkele gronden waarop u, als verhuurder de huurovereenkomst mag en kunt beëindigen, indien uw huurder niet mee instemt. Wanneer u zich wilt beroepen op één van deze opzeggingsgronden zal u de kantonrechter moeten verzoeken de huurovereenkomst te beëindigen.
U heeft zich te houden aan enkele standaard procedures wanneer u de huurovereenkomst wenst te beëindigen.
De regelgeving geeft aan, dat een verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden dient te hanteren en met elk jaar dat uw bewoner, onafgebroken, uw woonruimte huurt met één maand verlengd moet worden tot een maximum van zes maanden. Deze beëindiging moet schriftelijk, omkleed met redenen tot opzegging per aangetekend schrijven aan uw huurder kenbaar gemaakt worden. Tevens moet u uw huurder de gelegenheid geven om gedurende 6 weken kenbaar te maken of hij/zij met deze opzegging akkoord gaat. Voldoet uw schriftelijke opzegging niet aan alle, wettelijk vastgelegde eisen dan is uw opzegging nietig.
Smart Makelaardij kan u adviseren over de mogelijkheden wanneer u de huurovereenkomst wenst te beëindigen.
Als u uw woonruimte voor een bepaalde tijd wenst te verhuren(tijdelijk) en lange huurperiodes met uw huurder wilt voorkomen houden wij hier rekening mee. Wij zullen enkel huurders selecteren die zelf aangeven voor een korte periode te willen huren.
Elke jaar wordt op 1 juli door het ministerie van VROM een indexcijfer uitgegeven. Dit percentage kunt u gebruiken om jaarlijks een huurverhoging door te voeren, door middel van een in het contract opgenomen vaste prijsindexeringclausule die gebaseerd is op dit indexcijfer.
In de meeste gevallen zullen huurverhogingen doorgevoerd worden op 1 juli van elk jaar, maar in principe bent u vrij om de huurverhoging door te voeren wanneer u wilt. U mag de huur echter maar één keer in de twaalf maanden verhogen.
Wanneer u gebruik maakt van deze prijsindexeringclausule is enkel een schriftelijke melding tot huurverhoging, onderbouwd met een berekening voldoende.
Deze indexeringsclausule mag echter niet leiden tot een hogere huurverhoging dan door het VROM uitgegeven percentage.
Smart Makelaardij werkt standaard met een “vaste indexeringclausule” gebaseerd op het indexcijfer van het ministerie van VROM.
Terug
Goedkeuring Hypotheeknemer
Indien er een hypotheek rust op uw woonruimte, dient u voordat u uw woonruimte verhuurt toestemming te vragen aan uw hypotheekgever. Veel hypotheekgevers sluiten verhuur van het onderpand, de woonruimte, standaard uit. Uw hypotheekverstrekker dient schriftelijk akkoord te verlenen voor de verhuur van het onderpand.
Tijdens de periode van verhuur blijft u ten alle tijden zelf verantwoordelijk voor de betaling van uw hypotheek. Wanneer u uw hypothecaire verplichtingen niet meer kunt nakomen en er een executieverkoop plaatsvindt, zal uw woonruimte in verhuurde staat minder opleveren.
Verzekeringen
Als u uw woonruimte wilt verhuren, dient u in ieder geval een opstal-, inboedel- en WA-verzekeringen af te sluiten. Als u deze verzekeringen al heeft afgesloten, moet u bij uw verzekeringsmaatschappij of tussenpersoon melding doen dat u de woonruimte gaat verhuren. Verhuur van de woonruimte brengt een verhoogd risico met zich mee. Uw verzekeraar dient hiervan op de hoogte te zijn en hiermee akkoord te gaan. Indien u niet doorgeeft dat uw woonruimte is verhuurd kan dit problemen opleveren wanneer u uw verzekeraar aanspreekt om geleden schade te vergoeden.
Terug
Wanneer de woonruimte in eigendom is bij meerdere personen en u de woonruimte wilt verhuren, zullen alle eigenaren moeten instemmen met de verhuur van de woonruimte. Wanneer u in gemeenschap van goederen bent getrouwd of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, waardoor u en uw partner allebei mede-eigenaar zijn van de woonruimte, dient uw partner toestemming te verlenen voor de verhuur van de woonruimte. Alle eigenaren van de woonruimte zullen vermeld moeten worden op de huurovereenkomst en zullen deze moeten ondertekenen.
Wanneer uw woonruimte deel uitmaakt van een appartementencomplex is het mogelijk dat er eerst melding of toestemming gevraagd moet worden aan de vereniging van eigenaren voordat u overgaat tot verhuur. Dit kunt u terugvinden in de statuten en reglementen van de Vereniging. Om problemen te voorkomen wanneer uw woonruimte is verhuurd, is het aan te raden de statuten en reglementen hierop na te slaan en indien noodzakelijk toestemming of melding te maken van verhuur. Dit voorkomt problemen achteraf.
Veel gemeentes kennen een bepaald beleid, verordeningen, als het gaat om verhuur van woonruimte aan meerdere personen, bijvoorbeeld kamerverhuur aan studenten. Deze verordening heeft betrekking op de eisen en regels die een gemeente stelt aan onder andere brand- en bouwveiligheid, hygiëne en “overbewoning”. Dit beleid verschilt per gemeente en is aan veranderingen onderhevig. Indien u besluit uw woonruimte kamergewijs te verhuren dient u zelf navraag te doen bij de gemeente waarin uw woonruimte gelegen is. Wij adviseren om eerst navraag te doen bij de betreffende gemeente naar de eisen en regels voor kamergewijze verhuur voordat u overgaat tot verhuur.
Smart Makelaardij kan u hierin ook adviseren.
Terug